Miltä kiinteistömarkkinoilla näyttää? Korona tarjosi kiinteistösijoittajalle myös mahdollisuuksia

Vuoden 2020 ensimmäinen vuosineljännes jatkui kiinteistökauppamarkkinoilla edellisvuosien tapaan hyvin vilkkaana. Reilu vuosi sitten koronakriisi kuitenkin pysäytti kiinteistökaupankäynnin lähes täysin, ja alkuvuoden vilkas kaupankäynti vaihtui hyvin hiljaisiin kevään viikkoihin. Loppuvuodesta ehdittiin nähdä patoutuneen kysynnän vahva purkautuminen, mutta liikkumisrajoitteiden höllentämisen myötä kaupankäynti on palautunut pandemiaa edeltäneille tasoille varsinaisesti vain suurimmissa kaupungeissa.

Kun koronapandemian vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin katsoo viimeaikaisten otsikoiden perusteella, voi tilanne näyttää vaikealta. Etätyö herätti kysymyksen toimistojen käytön tulevaisuudesta. Tarvitaanko niitä enää, kun ihmiset tekevät töitä jatkossa myös kotona? Hybridityö puolestaan herättää kysymyksiä lisäksi asumisen muutoksista – onko kaupungistuminen yhtä voimakasta tulevaisuudessa? Pandemian aikana voimassa olleet liikkumisrajoitukset vaikuttivat suoraan kauppakeskuksiin sekä majoitus- ja ravintolatiloihin. Moni liike joutui sulkemaan ovensa ja nekin, jotka sinnittelivät, maksoivat usein alennettua vuokraa.

Otsikoista huolimatta kiinteistömarkkinoiden tilanne ei ole synkeä. Toki kiinteistömarkkinasta on melkein mahdotonta puhua yleisellä tasolla, koska jo erilaiset kiinteistöluokat ja eri maiden tilanne on toisiinsa nähden hyvin erilainen. Silti voidaan tehdä ainakin yksi yleistys: pandemia jakoi kiinteistömarkkinaa uusiin voittajiin ja häviäjiin. Nämä vaikutukset ovat näkyneet tilankysynnässä, vuokrausasteissa, vuokratasoissa, kiinteistöjen arvoissa ja rakentamisessa. Ennen kaikkea korona korosti sektorihajautuksen tärkeyttä.

Miltä tilanne näyttää kiinteistösijoittajan silmin? Mandatum Asset Managementissa kiinteistösijoituksista vastaava salkunhoitaja Markus Nordberg seuraa tilannetta useilla eri markkinoilla, sillä Mandatum tarjoaa asiakkailleen erilaisia kiinteistösijoituskohteita sekä Suomessa että Euroopassa. Hänen mukaansa koronapandemia mahdollisti Mandatumille pääsyn useisiin mielenkiintoisiin kiinteistöhankkeisiin houkuttelevalla riskituotto-suhteella pitkään kallistuneessa markkinassa.

"Mandatum on opportunistinen pitkän tähtäimen sijoittaja. Olemme kärsivällisiä, uskallamme kulkea vastavirtaan ja emme tee kompromisseja parasta riskikorjattua tuottoa etsiessämme. Kun markkinoilla ajoittain ilmenee heiluntaa, meillä on kykyä ja likviditeettiä hyötyä niistä. Koronapandemia tarjosi näitä mahdollisuuksia", Nordberg kertoo.

Verkkokauppa tarvitsee logistiikkaa

Koronapandemia lisäsi verkkokauppaa maailmanlaajuisesti. Yhdysvallat ja Iso-Britannia olivat pitkään verkkokaupan edelläkävijöitä. Koronapandemian vuoksi monissa Euroopan maissa oli tiukkoja liikkumisrajoituksia. Ne räjäyttivät verkkokaupan myös Euroopassa. Jopa Suomessa, jossa rajoitukset eivät ole olleet yhtä tiukkoja, verkkokaupan kehitys on ollut huimaa. Postin Verkkokauppa-tutkimuksen mukaan tällä hetkellä lähes 60 prosenttia suomalaisista ostaa verkosta kuukausittain. Koronapandemia kasvatti verkko-ostamista lähes 30 prosentilla suomalaisista, ja valtaosa verkko-ostajista arvioi ostavansa verkosta tulevaisuudessa enemmän kuin nykyisin.

”Verkkokaupan kasvavat volyymit tarvitsevat erikokoisia logistiikkakiinteistöjä.  Logistiikkainfra on ollut kuitenkin täysin lapsenkengissä useassa Euroopan maassa, ja nyt kysyntä modernista logistiikkatilasta on moninkertainen tarjontaan nähden”, Nordberg avaa havaintoja markkinasta.

Tämän vuoksi Mandatum lähti mukaan kansainvälisen Ares Managementin perustamaan muutaman instituutiosijoittajan yhteenliittymään. Sijoituksen myötä Eurooppaan rakennetaan 30 täysin uutta nk. vihreiksi kiinteistöiksi luokiteltavaa logistiikkakeskusta, jotka sijaitsevat Englannissa, Espanjassa, Saksassa, Hollannissa, Puolassa ja Tšekissa. Kohteita kysytään vuokralle jo rakennusvaiheessa maailman johtavien yritysten toimesta.

Velkavipu ajaa sijoittajia ahtaalle kriisiaikoina

Koronapandemia vaikutti myös kiinteistöjen omistajiin. Useat kiinteistöjen omistajat ovat joutuneet tinkimään tuotto-odotuksistaan, koska moni joutui alentamaan vuokriaan. Vaikka laajamittaista pakkomyyntiaaltoa ei toistaiseksi ole nähty, ovat joidenkin kiinteistöjen omistajat joutuneet ahtaalle kiinteistön vuokratuottojen ehtyessä.

Jos kiinteistökauppoja ei tehdä hiljaisilla markkinoilla, tekee se kiinteistöjen arvonmäärityksestä hankalaa.  Kuitenkin esimerkiksi Saksassa neliöt ovat liikkuneet myös kriisiaikana. Vahvoilla ovat olleet sellaiset sijoittajat, joilla on ollut omaa pääomaa ja vahva kassa.

”Me hyödyimme tästä tilanteesta. Esimerkiksi Berliinissä olemme mukana merkittävän kauppakeskuskiinteistön kehittämisessä, jonka kävijämäärä on noin 20 000 ihmistä päivittäin. Managerimme maksoi kohteesta 30 % alemman hinnan kuin mitä myyjä oli itse kohteesta maksanut, mutta kauppahinnalla myyjä sai juuri pankkirahoituksensa takaisinmaksettua”, Nordberg kertoo.

Nordbergin mukaan verkkokaupan suosiosta huolimatta kauppakeskuksilla on roolinsa myös jatkossa. Roolissa kuitenkin korostuu sijainti keskeisellä paikalla ja pandemian jälkeiseen ostokäyttäytymiseen soveltuva vuokralaisjakauma.

”Juuri Berliinin kauppakeskus on tästä oiva esimerkki. Kävijämäärät tippuivat koronapandemian pahimpina aikoina, mutta ne palasivat nopeasti takaisin aiemmalle tasolle ja täydellä käyttöasteella käyvän kohteen vuokrat on nyt saatu kerättyä yli 80 prosenttisesti. Keskuksessa pitää kuitenkin ajaa läpi selkeä kehittämissuunnitelma, lisätä ruokakaupan ja viihteen, kuten ravintoloiden osuutta. Tämä tapahtuu muoti- ja erikoiskauppaa vähentämällä. Toimenpiteillä on positiivinen vaikutus vuokrakassavirtaan ja jatkossa myös kauppakeskuksen arvoon”, hän kertoo.

Tuottoja kiinteistöjä kehittämällä

Tällä hetkellä, kun eri maissa taloutta avataan eri tahtiin, niin paitsi sektorikohtaisen myös maantieteellisen hajautuksen tärkeys korostuu.

”Suosimme kiinteistökehitykseen erikoistuneita managereita, jotka ovat hyviä ostajia ja joilla on kykyä jalostaa kiinteistöjä aktiivisilla toimilla. Pandemian myötä tilakysyntä muuttui niin, että vuokraus on aktiivisinta joustavien, modernien ja yritysten vastuullisuuskriteerit täyttävien vihreiden kiinteistöjen osalta. Näistä kohteista vakaata inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa hakevat instituutiosijoittajat ovat myös valmiita maksamaan ennätyskireitä hintoja. Tämä on markkina, jonne managerimme valmiit kohteet myydään”, Nordberg kertoo.

Esimerkiksi Mandatum Asset Managementin hallinnoima Kansainväliset Kiinteistöt -sijoituskori sijoittaa kiinteistöihin eri puolilla Eurooppa. Sen salkunhoito on ulkoistettu paikallisille toimijoille. Strategiassa painottuvat erityisesti niin sanonut value add -sijoitukset, joissa kiinteistöjen kassavirtaa pyritään lisäämään kehitystoimien, kuten esimerkiksi kiinteistön energiaremontin avulla. Strategiaa toteutetaan yhteistyössä Euroopan parhaiden kiinteistövarainhoitajien kanssa.