Kiinteistösijoittaja näkee mahdollisuuksia Britanniassa
Verkkokaupan osuus Britannian vähittäiskaupasta nousee tänä vuonna 18 prosenttiin. Luku on maailman kärkeä. Brittien verkkokauppahimon takia Britanniassa tarvitaan logistiikkakeskuksia. Uusien keskusten rakentamisen lisäksi vanhoja pitää kohentaa ja räätälöidä.
Yksi kiinteistösijoittamisen nykytrendeistä on logistiikka- ja teollisuuskiinteistöjen vaatimustason eriytyminen. Asiakkailla eli mahdollisilla vuokralaisilla voi olla hyvinkin erilaisia vaatimuksia tiloista ja niiden käyttötarpeista. Lisäksi vaatimukset muuttuvat koko ajan teknologian kehittymisen takia. Sijoittaja saa siis olla tarkkana, kun hän valitsee investointikohdetta.
Clearbell Capital LLP:n partneri Rob West uskoo vahvasti logistiikkakiinteistöihin sijoituskohteena, mutta hänen mielestään avain hyviin sijoituksiin on perusteellinen paikallistuntemus.
West kertoo esimerkin. Ennen kuin Clearbell Capitalin maanlaajuiseen Cara-logistiikkasalkkuun tehtiin hankinta, ostokohteena olleen kiinteistön vuokralaiset tavattiin kaksi kertaa. West halusi tutustua vuokralaisiin ja olla perillä heidän suunnitelmistaan.
”On tärkeää ymmärtää, mitä vuokralaiset suunnittelevat ja haluavat. Sijoittajan riski on silloin pienempi”, West perustelee. Se varmistaa vuokranmaksun eli tasaisen tuoton ja myös sen, että täyteen vuokratusta kiinteistöstä saa hyvän hinnan, kun sen myy eteenpäin.
Tapaus on esimerkki siitä, miten kiinteistöstrategin työ voi ulottua isosta makrosta eli brexitistä pienimpään mikrotalouteen eli yksittäiseen vuokralaiseen. Siihen päälle lisätään vielä megatrendit eli esimerkiksi kaupungistuminen ja digitalisoituminen.
Finanssikriisi on jättänyt jälkensä kiinteistöalallekin. Epävarmuus alkoi levitä Britanniaan Yhdysvalloista jo vuonna 2007.
”Ennen vuotta 2007 logistiikkakiinteistöjä rakennettiin ja niihin investoitiin paljon, mutta sen jälkeen on ollut vuosien tauko kehityksessä. Viime aikoina epävarmuutta on aiheuttanut brexit: vuoden 2017 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana logistiikkakeskuksia rakennettiin 60 prosenttia vähemmän kuin vuonna 2016 vastaavana aikana”, West sanoo.
”Nyt luottamus on palannut, mutta rakennustyöt eivät ole vielä käynnissä. Kysyntää siis riittää.”
Tiuhaan asutun Britannian tonttipula ja tiukat kaavoitussäännöt kasvattavat kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaa entisestään.
Brexit kauhuskenaarioineen säikäytti monet kiinteistösijoittajat, jotka vetäytyivät epävarmemmista kohteista kaupunkien keskustoihin, joista niistäkin arimmat pakenivat ulkomaille. Nyt pahin brexit-paniikki on liuennut. West arvioi kuitenkin, että epävarmuus jatkuu aina maaliskuuhun 2019. Silloin brexit-sopimus pitäisi olla neuvoteltuna.
”Brexit on tehnyt sijoittamisen paljon kiinnostavammaksi, sillä brexitin todellinen talousvaikutus on ollut arvioitua pienempi. Tunnelma on huonompi, mutta Britannian talous kasvaa ja punta on heikentynyt. Nyt on hyvä aika katsella tänne.”