Matala korkotaso houkuttaa asuntosijoituksiin – hajautus unohtuu helposti
Matala korkotaso ja toive vakaammasta tuotosta ovat saaneet yhä useamman sijoittajan kiinnostumaan kiinteistösijoittamisesta.
”Tuotto-odotukset madaltuvat ja markkinoilla on epävarmuutta. Se saa sijoittajat hakemaan turvaa kiinteästä omaisuudesta. Kiinteistösijoittamisen sudenkuoppana on kuitenkin usein hajautuksen unohtuminen”, sanoo Mandatum Lifen vaihtoehtoisten sijoitusten johtaja Jussi Tanninen.
Hajauta – ja ajattele koko omaisuutta
Valtaosa suomalaisten omaisuudesta on kiinteää. Tilastokeskuksen vuonna 2015 julkaiseman tutkimuksen mukaan suomalaisten kokonaisvarallisuudesta vuonna 2013 oli 79 prosenttia reaalivarallisuutta ja 21 prosenttia rahoitusvarallisuutta. Reaalivarallisuus käsittää käytännössä asunnon, kulkuvälineet, metsät ja pellot. Rahoitusvarallisuuteen lasketaan sijoitusomaisuus, kuten osakkeet ja rahastot sekä pankkitalletukset.
”Jos iso oma omasta varallisuudesta on jo kiinni omassa asunnossa, kannattaako asuntoihin sijoittaa vielä lisää? Kiinteistösijoittamisessa hajautus on usein puutteellista, vaikka sen hyöty tunnetaan hyvin muussa sijoittamisessa, kuten osakkeissa”, Tanninen sanoo.
Asuntojen hinnat ja asunnoista saatava tuotto kiinnostavat monia tällä hetkellä. Kuten monessa muussa omaisuusluokassa, myös asunnoissa arvonnousu on viimeisen reilun 5 vuoden aikana ollut merkittävä, esimerkiksi PK-seudulla n. 15 prosenttia vuodesta 2010. Aliarvioivatko sijoittajat riskejä?
”Sijoitusasunnon tuotto muodostuu vuokratuotosta ja arvonnoususta. Hyvällä paikalla olevasta sijoitusasunnosta saa yleensä vuokratuottoa myös heikommassa suhdannetilanteessa, eli siihen ei liity suurta riskiä. Sen sijaan asunnon arvonmuutos ei ole niin riskitön kuin miksi se tällä hetkellä mielletään. Suomen taloushistoriassa on paljon esimerkkejä asuntojen hintojen merkittävistä laskuista. Sitä, ovatko asunnot tällä hetkellä liian kalliita vai eivät, on vaikea arvioida.”
Laajenna horisonttia
Kiinteistösijoittamisen tuttu muoto ovat sijoitusasunnot. Asuntojen hintojen nousun seurauksena vuokratuotto on kuitenkin madaltunut. Asuntojen lisäksi voi sijoittaa esimerkiksi myös toimistokiinteistöihin, liiketiloihin ja tuotanto- sekä logistiikkakiinteistöihin.
”Verrattuna pääkaupunkiseudun asuntoihin, toimisto-, tuotanto- ja logistiikkakiinteistöissä vuokratuotto on selkeästi korkeampi”, Tanninen sanoo.
Sektorin sisäisen hajautuksen lisäksi hän kehottaa katsomaan myös Suomen ulkopuolelle. Laajempi markkina, selkeä hajautushyöty sekä arvostustasot tekevät esimerkiksi muusta Euroopasta kiinnostavan.
”Maantieteellinen hajautus on myös kiinteistösijoituksissa tärkeää. Euroopasta löytyy paljon kohteita, joiden hinnoittelu on vielä houkuttelevilla tasoilla”
Yksi tällainen markkina-alue on Espanja, jossa useiden kohteiden arvostustaso on matalalla, mutta kehitysnäkymät lupaavat. Esimerkiksi toimistoja on mahdollista hankkia alle rakennuskustannusten.
"Asunnon arvonmuutos ei ole niin riskitön kuin miksi se tällä hetkellä mielletään."
”Espanjassa arviot työllisyyden kehityksestä tulevina vuosina ovat muuta Eurooppaa suotuisampia ja työllisyyden muutoksella on selkeä korrelaatio kiinteistöhintojen kehitykseen. Espanjan tapauksessa positiiviset näkymät työllisyyden kehityksestä johtuvat erityisesti heikosta lähtötilanteesta”, Tanninen pohtii.
Työllisyyskehityksen vahvistuessa esimerkiksi toimistotilatarve kasvaa ja väestön asunnon ostomahdollisuus paranee.
Hae vaihtoehtoja
Tanninen kehottaa kuitenkin katsomaan muitakin vaihtoehtoisia sijoituskohteita. Hän näkee, että ne ovat tyypillisesti alihyödynnettyjä sijoittajien salkuissa, pääosin rajatun pääsyn sekä likviditeettirajoitusten vuoksi.
”Pidän lainamuotoista kiinteistösijoittamista erittäin kiinnostavana tällä hetkellä. Lainamuotoisessa kiinteistösijoittamisessa sijoittaja lainaa rahaa kiinteistöhankkeisiin esimerkiksi kiinteistöportfolioita vastaan. Tuottotaso voi olla 10 prosentin molemmin puolin.”
Tannisen mukaan yksi syy kiinteistölainojen houkuttelevuudelle on kiinteistön omistamista parempi suoja markkinariskiä vastaan.
”Lainasijoituksissa omansa voi saada takaisin, vaikka markkina hieman laskisikin.”