Salkunhoitaja kertoo: uutta vaihtoehtoisissa sijoituksissa juuri nyt
Epävarma markkinatilanne on ajanut monia sijoittajia hakemaan vaihtoehtoja perinteisten osake-ja korkosijoitusten ulkopuolelta. Mandatum Lifen vaihtoehtoisista sijoituksista vastaava johtaja Lauri Vaittinen kertoo, mitä sijoittajan kannattaa huomioida sijoituspäätöksissään.
1. Huomioi kiinteistösektorin trendit salkussasi oikein
Suomalaisen sijoittajan salkussa tyypillisin vaihtoehtoinen sijoitus on kiinteistösijoitus. Kiinteistösektori jaetaan tyypillisesti asuntosijoituksiin ja toimitilasijoituksiin. Vaittinen varoittaa niputtamasta kiinteistösektorin sijoituksia yhteen, sillä sijoituksissa voi olla merkittäviä eroja ja hyvin erilaisia kehityssuuntia taustalla.
”Yksi esimerkki kiinteistöalan murroksesta on verkkokaupan kasvun ja logistiikan tehostumisen vaikutus liikekiinteistöihin: Perinteiselle kivijalkaliiketilalle on yhä vähemmän kysyntää ja toisaalta tehokkaita tai hyvillä sijainneilla olevia varastotiloja tarvitaan lisää. Esimerkiksi ruokakaupassa tämä kehitys on vasta alkamassa.”
Kiinteistösijoittajien kannalta mielenkiintoista on, että varastotilojen hintakehitys pääkaupunkiseudulla on ollut pidemmän aikaa hyvin maltillista.
Sen sijaan asuntomarkkinoilla hinnat ovat nousseet suhteellisen tasaisesti 90-luvulta lähtien ja samalla tuotto-odotukset ovat painuneet jo hyvin matalalle.
Myös modernit toimitilat kiinnostavat monia sijoittajia: avokonttorit yleistyvät ja asiantuntijatyö on yhä enemmän ajasta ja paikasta riippumatonta.
”Tämä lisää tarvetta uudenlaisten toimistotilojen rakentamiselle. Samalla perinteisempien ja huonolla sijainnilla olevien toimistojen tyhjäkäyttö lisääntyy.”
Vaittisen mukaan toimitilojen ylitarjonta pääkaupunkiseudulla yhdistettynä hyvillä sijainnilla olevien kiinteistöjen mataliin vuokratuottoihin tarkoittaa, että merkittävin tuottopotentiaali on todennäköisesti jo syöty.
2. Muista, että kyseessä on ”osta ja pidä” -sijoitus
Vaittisen mukaan vaihtoehtoisilla sijoituksilla on markkinatilanteesta riippumatta aina paikka sijoitussalkussa.
”Monen sijoittajan salkussa vaihtoehtoisilla on pienempi paino likviditeetin takia. Sijoittajan on oltava valmis pitämään sijoittamaansa pääomaa kiinni kohteessa pitkäänkin”, Vaittinen sanoo.
Vaihtoehtoisissa sijoituksissa myyminen ei onnistu yhtä joustavasti kuin osakkeissa.
”Toisaalta varojen kiinnittämisestä on saatavissa useimmiten lisäkompensaatiota eli ns. likviditeettipreemiota.”
Pienempien sijoittajien osalta esteeksi voi muodostua myös pääsy tietyille markkinoille. Vaittinen käyttää esimerkkinä vuokralle tarjottaviin tontteihin sijoittamista, mistä on saatavissa jopa asuntoja kovempaa vuokratuottoa pienemmillä ylläpitokustannuksilla.
”Vuokratonttiin ei ole yhtä helppoa sijoittaa kuin vaikkapa sijoitusasuntoon. Asuntomarkkinoilla muuttoliikkeen aiheuttama kysyntä ja sijoittajien suuri määrä suhteessa tarjontaan ovat nostaneet hintoja. Ne vähentävät sijoitusasuntojen houkuttelevuutta sijoituskohteena tällä hetkellä", Vaittinen muistuttaa.
3. Silmät auki uudelle
Monelle sijoittajalle vaihtoehtoiset sijoitukset ovat eksotiikkaa, mutta sijoitusuniversumi on itse asiassa huomattavasti perinteiseksi luokiteltuja sijoitusinstrumentteja laajempi kooltaan. Vaihtoehtoinen sijoituskohde voi olla yhteiskunnan infrastruktuurirakenteet, kasvuyritykset, uudet rahoitustavat ja lainoitus tai vaikkapa katastrofivakuutukset.
”Esimerkiksi Euroopassa yritysten suorien lainasopimusten arvo on noin viisinkertainen verrattuna joukkovelkakirjalainamarkkinaan”, Vaittinen sanoo.
Hyvä vaihtoehtoinen tuote omaa kolme ominaisuutta. Sijoitusmahdollisuuden ja salkunhoitajan on oltava tarpeeksi hyvä, jotta rahat kannattaa sitoa kiinni pidemmäksi aikaa. Lisäksi tuotteen on oltava kustannustehokas ja rakenteen kaikin puolin sijoittajaystävällinen.
”Vaihtoehtoiset sijoitukset ovat rakenteeltaan monimutkaisia ja mutkien oikominen johtaa usein huonoon lopputulokseen, siksi niitä ei ole niin monipuolisesti markkinoilla tarjolla yksityissijoittajille kuin instituutioille”, Vaittinen pohtii.