Kuvitus Pietari Posti

Kiinteistösijoittajan menestysresepti: Hajauta ja hallitse

6.4.2018 Annukka Oksanen Kuvat: Pietari Posti

Jos sijoittaa kiinteistöihin vain Suomen sisällä, hajauttaminen on lähes mahdotonta. Siksi kiinteistösijoittajan kannattaa tähytä Eurooppaan.

Kuhmuraisenkiemuraista, korkeuksiin kurottavaa Sagrada Família -kirkkoa Barcelonan Eixamplen kaupunginosassa on rakennettu kuin Iisakin kirkkoa. Arkkitehtuurinero Antoni Gaudín visioiman kirkon pystyttäminen alkoi vuonna 1882, eikä se ole vieläkään päättynyt.

Parin korttelin päässä kirkosta Còrsega-kadullakin kilkkaavat rakennustyöt, mutta siellä pitäisi tulla valmista tämän vuoden lopussa. Kemian-ja kulutustavarayhtiö Henkelin entiseen Espanjan-pääkonttoriin avautuu neljän tähden hotelli.

Hotelli on esimerkki siitä, millaisia kansainvälisiä kohteita on tarjolla suomalaisille, jotka ovat kiinnostuneita hajauttamaan kiinteistösijoituksiaan ulkomaille.

Monen suomalaisen keskikokoisen instituution kiinteistösijoitukset rajoittuvat pelkästään Suomeen. Se on vähän hassua, koska Suomi on pieni markkina.

Tämä lisää sijoittajan riskiä ja riippuvaisuutta yhden maan talouskehityksestä.

Kiinteistömarkkinat ovat vahvasti paikallisia, joten jo Euroopan sisällä ne ovat tehokas keino hajauttamiseen: jokin maa tai kaupunki saattaa nousta kukoistukseen esimerkiksi it-alan tai lääketeollisuuden menestyksen takia ja toinen kaupunki taas nuupahtaa, kun useampi iso yritys lopettaa. Käänteet näkyvät suoraan kiinteistömarkkinoilla.

Osakemarkkinoilla tehokas hajauttaminen voi olla hankalampaa, sillä likvidit osakemarkkinat korreloivat globaalitaloudessa hyvinkin voimakkaasti.

”Meiltä kysytään, miksi emme laajenna muualle Eurooppaan. No, miten voisimme tuntea perusteellisesti Frankfurtin markkinat, kun Manchesterin ja Leedsinkin välillä on jo niin suuria eroja?” Clearbell Capital LLP:n partner Rob West sanoo.

Clearbellissa on 30 työntekijää ja se on Mandatumin kumppani Britanniassa. Kiinteistösijoittajana Clearbell etsii kulloiseenkin strategiaansa sopivia sijoituskohteita ja ostaa ja manageeraa niitä.

Paikalliskiemuroiden taitaja menestyy

Còrsega-kadun hotelli kuuluu Mandatum Lifen kiinteistösijoituksiin Meridia Capitalin kautta. Meridia Capital osti rakennuksen vuonna 2014.

Paikalliskiemuroiden sumpliminen on olennainen osa kiinteistösijoittamista. Ken sen taitaa, menestyy. Siksi suomalaisen salkunhoitajan ei kannata lähteä itsekseen ostoksille Espanjaan, vaan on parempi turvautua asiantuntijan apuun.

Paikallistuntemus korostuu erityisesti value add -kiinteistösijoituksissa, jotka ovat nykyään suosittuja.

Vuonna 2015 turismiin kriittisesti suhtautunut Barcelona en Comú -liike voitti paikallisvaalit ja päätti rajoittaa matkailua. Barcelonan uusi johto linjasi, ettei hotelleja juuri rakenneta vähään aikaan.

”Monet ulkomaiset kiinteistösijoittajat yrittivät tuolloin saada hotellilupaa, mutta jäivät ilman. Piti puhua ja selostaa todella paljon poliitikkojen ja tekniikkaihmisten kanssa, että saimme luvan”, Meridia Capitalin partneri Juan Barba kertoo.

Barba ja muut meridiacapitalilaiset tiesivät, keneen ja milloin olla yhteydessä, koska he olivat kotikentällään Barcelonassa.

Paikallistuntemus korostuu erityisesti value add -kiinteistösijoituksissa, jotka ovat nykyään suosittuja. Ne ovat muita kuin keskustojen ilmeisiä arvokiinteistöjä. Ne vaativat paljon työtä, mutta tarjoavat myös kunnon tuottopotentiaalia. Niiden löytäminen ja menestyksekäs manageeraus edellyttää poikkeuksellista markkinatuntemusta.

Value add -kiinteistösijoittamisstrategiassa haetaan esimerkiksi kiinteistöjä, jotka ovat olleet vähän huonolla hoidolla ja joista saa kunnostamalla houkuttelevia. Maalikerros, aula, viihtyisä kanttiini tai vaikka vuokralaisten yhteinen kuntosali voivat olla hyviä houkuttimia.

Sijoittaja saa arvonnousunsa siitä, että tällainen kohde myydään hyvässä kunnossa ja täyteen vuokrattuna.

PwC:n ja Urban Land Instituten vuoden 2018 kiinteistömarkkinoita käsittelevän selvityksen mukaan juuri tämän value add -sijoittamisen suosio kasvaa tänä vuonna. Keskustojen ja muiden ydinkiinteistöjen arvostukset ovat sen verran korkealla, että tuottoa on syytä hakea muualta.

Oikeassa paikassa oikeaan aikaan

Mandatum tuli Barcelonan Còrsega-kadulle vuonna 2016, kun lupa hotellin rakentamiseen oli jo saatu, mutta se ei ollut vielä virallisesti kirjanpidossa. Ajoitus oli täydellinen.

Nyt Meridia Capitalilla ja sitä kautta Mandatumilla on salkussaan kultakimpale eli hotelli, joka valmistuu kasvavan kysynnän eli turismin ja rajatun tarjonnan eli hotellihuoneiden markkinoille. Katalonian itsenäistymispyrkimysten aiheuttama säikähdys on alkanut laantua, eikä sen alunperinkään arvioitu juurikaan vaikuttavan turismiin.

Jos kaikki sujuu suunnitelmien mukaan, Meridia Capital myy hotellin joko vuonna 2019 tai 2020 ja saa siitä mukavan voiton. Rahaston sijoitushorisontti on neljä viisi vuotta.

Barba laskeskelee, että he ovat investoineet hotellikiinteistöön noin 60 miljoonaa euroa ja saanevat myynnistä selvästi enemmän.

"Pitää tuntea paljon oikeita ihmisiä ja alueita."

Hotelli on esimerkki unelmakohteesta, eikä vastaa keskivertotuottoa. Hajonta kiinteistösalkun sisällä voi olla suurta. Erilaisissa kyselyissä valtaosa eurooppalaisista kiinteistösijoittajista on asettanut vuoden 2018 tuotto-odotuksensa 5–10 prosenttiin.

”Tämä ei ole samanlaista kuin osakkeiden ostaminen. Pitää tuntea paljon oikeita ihmisiä ja alueita”, Barba sanoo.

Barba itse on malliesimerkki siitä, millaista paikallistuntemus voi parhaimmillaan olla. Koska hän on opettanut alan opiskelijoita 18 vuotta, ”kaikki” tuntevat hänet ja kertovat hänelle auliisti virityksistään. Hän on myös ollut töissä Espanjan kriisin raunioille perustetussa SAREB-roskapankissa, jossa hän vastasi 50 miljardin euron arvoisten ongelmakiinteistöjen myynnistä.

Nyt Barba vastaa Meridia Capitalin kiinteistösijoitusstrategiasta.

Milleniaalit haluavat töihin keskustaan

Lähitulevaisuudessa Barbaa kiehtovat Barcelonan keskustan toimitilamarkkinat. Ennen toimistoissa käytiin kaupungin laitamilla, mutta Barba uskoo, että se ei kiinnosta milleniaaleja.

Tällainen trendien havaitseminen ja ennakointi on Barban perustyötä.

”Työ on milleniaaleille elämäntapa, joten he haluavat työskennellä elämän keskellä”, Barba sanoo kaupunkiin saapuvista nuorista ammattilaisista. Jotta he viihtyvät työssään, ympärillä pitää olla ravintoloita, kahviloita ja säpinää.

Barban havainto on osa ilmiötä, josta saattaa muotoutua uusi liiketoimintamalli kiinteistösijoittamiseen. Ennusteiden mukaan sosiaalisesta infrastruktuurista, kuten Barcelonan vilkkaasta katuelämästä, ja infrastruktuurista ylipäänsä voi tulla entistä kiinteämpi osa sijoituskohdetta.

Kiinteistösijoittaminen ei rajaudu enää rakennukseen yhtä selvästi kuin ennen. Kun työ mielletään elämäntavaksi, kiinteistömarkkinoillakin pitää alkaa kiinnittää entistä enemmän huomiota siihen, millainen tunnelma väreilee kiinteistön ulkopuolella.

Còrsega-kadulla kiinteistön arvoon saattaa vaikuttaa vaikkapa uuden huippuravintolan avaaminen tai Gaudí-villityksen yltyminen entisestään.

 

Lue myös:

Reaktiivisuudesta proaktiivisuuteen: Yhden sijoittajan ahdinko on toisen mahdollisuus

Näin arvioit sijoitustesi ilmastovaikutukset

Tilaa uutiskirje

Haluan tilata sijoittamisen kuukausittaisen uutiskirjeen.

Kiitos tilauksesta!

Täytäthän ensin sekä nimesi että sähköpostiosoitteesi.

Lomakkeen lähettämisessä tapahtui virhe. Yritä myöhemmin uudelleen.

Tilaa uutiskirje

Uutiskirjeessä käsittelemme muun muassa sijoittamista, työelämän aiheita sekä omaa arkea ja riskeihin varautumista.

Lähetä viesti

Asiakkaanamme asioit helposti ja turvallisesti lähettämällä meille viestin verkkopalvelussamme

Soita

Asiakaspalvelumme palvelee numerossa

0200 31100
(pvm/mpm) ma-to 8-17, pe 8-16

Soita

Yritysasiakkaidemme asiakaspalvelu palvelee numerossa

0200 31190
(pvm/mpm) ma-pe 8-17

Jätä soittopyyntö

Lähetä yhteystietosi, niin soitamme sinulle.

Voit jättää yhteydenottopyynnön tällä lomakkeella. Täydennä tietosi niin olemme sinuun yhteydessä. Jos toivot yhteydenottoa ensisijaisesti puhelimitse tai sähköpostilla, kerrothan toiveesi Lisätietoa-kentässä. Jos olet jo asiakkaanamme, lähetät meille helposti ja turvallisesti viestin verkkopalvelussamme.

Kirjaudu verkkopalveluun »

*
* Pakollinen kenttä